Wohnungs- und Teileigentum

Begriffserklärungen

Der Eigentümer eines Grundstücks ist automatisch auch Eigentümer des darauf stehenden Hauses. Sind Ehegatten je zu ½-Anteil Miteigentümer eines Grundstück mit einem vierstöckigen Mietshaus, so gehören nicht etwa jedem Ehegatten zwei Etagen; vielmehr gehören alle vier Stockwerke beiden gemeinsam zu ideellen Bruchteilen.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) erlaubt jedoch, das Eigentum an einem Grundbesitz dergestalt aufzuteilen, dass ein Miteigentümer des Grundstücks Alleineigentümer einer Wohnung wird. Hierbei ist sogar möglich, neben der Wohnung selbst auch einen Kellerraum, einen Tiefgaragenplatz und den Balkon als Alleineigentum zuzuordnen. Es handelt sich dann um sog. Sondereigentum. Demgegenüber bleiben die gemeinsam benutzten Räumlichkeiten (Treppenhaus, Heizungskeller, Dachstuhl etc.) im Gemeinschaftseigentum aller Miteigentümer.

Die Aufteilung in Wohnungseigentum bedarf einer notariellen Teilungserklärung, die in das Grundbuch eingetragen wird. Der Teilungserklärung werden Kopien der Baupläne angefügt, in denen die genaue Aufteilung eingezeichnet wird, nämlich welche Räume zum Sondereigentum und damit zum Alleineigentum werden und welche Gebäudeteile im Gemeinschaftseigentum bleiben. Bei der Aufteilung muss sichergestellt sein, dass die jeweilige Wohnung selbst in sich abgeschlossen ist, d. h. sie einen eigenen Zugang vom Gemeinschaftseigentum aus besitzt. Dies wird von der Baubehörde durch eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt. Diese Bescheinigung, bei deren Beantragung Ihnen Ihr Notar und gegebenenfalls auch Ihr Architekt helfen, sollten Sie vor Beurkundung der Teilungserklärung besorgen. In der Regel benötigt die Baubehörde (Landratsamt) für die Erteilung 3 bis 4 Wochen.

Weiterer Bestandteil der notariellen Urkunde, in welcher Wohnungseigentum begründet wird, ist die sogenannte Gemeinschaftsordnung, in der besondere Regelungen für die Gemeinschaft der Miteigentümer getroffen werden. Darin wird etwa geklärt, wie die Kosten für die Instandhaltung, Verwaltung, Strom, Heizung, Wasser, Versicherung etc. aufgeteilt werden und wer für Reparaturen zuständig sein soll. Darüber hinaus werden der Ablauf einer Wohnungseigentümerversammlung und das Stimmrecht näher geregelt.

Als Wohnungseigentümer ist man nur zum Teil "sein eigener Herr": Die Eigentümerversammlung kann in der Regel mit einfacher Mehrheit Beschlüsse fassen, die etwa die Hausordnung regeln und auch finanzielle Belastung für die einzelnen Miteigentümer mit sich bringen können. Der Käufer einer Eigentumswohnung sollte daher vor Vertragsunterzeichnung die Teilungserklärung und sämtliche Beschlüsse der Eigentümerversammlung, die neuerdings in der sogenannten Beschlusssammlung verzeichnet werden müssen, sorgfältig durchsehen. Sie sind für ihn bindend!

In der zumeist jährlich stattfindenden Wohnungseigentümerversammlung entscheiden die Wohnungseigentümer über sämtliche Fragen des gemeinschaftlichen Hauses, insbesondere über:

  • die Höhe des Wohn- oder Hausgeldes,
  • den Wirtschaftsplan für das kommende Jahr,
  • die Hausordnung (Ruhezeiten, Nutzung des Gartens etc.),
  • die Bestellung eines Verwalters,
  • die Durchführung größerer Reparaturen, für die unter Umständen eine Sonderumlage beschlossen werden muss.

Insbesondere bei größeren Wohnanlagen ist üblich und sachgerecht, dass die Eigentümer einen Verwalter bestellen, der insbesondere für die Instandhaltung, Raumpflege und Versicherung des Objektes sowie die Einberufung der Eigentümerversammlung zuständig ist. Hierfür hat jeder Eigentümer ein monatliches Wohn- oder Hausgeld abzuführen, aus dem der Verwalter die anfallenden Kosten bestreitet, Rücklagen bildet und die Vergütung für die Verwaltertätigkeit erhält.

Checkliste Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum

Für die Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum ist vor Beurkundung eine ausführliche Besprechung mit dem Notar erforderlich. Zu dieser sollten Sie sämtliche Pläne (Lageplan, Baupläne: Grundrisse, Ansichten, Schnitte) mitbringen und folgende Fragen abklären:

  • Liegt die Abgeschlossenheitsbescheinigung vor?
  • Nach welchem Schlüssel sollen die gemeinschaftlichen Kosten verteilt werden? (z. B. nach Wohnungsgröße; nach Wohnungszahl, nach Miteigentumsanteilen etc.)
  • Wie soll die Stimmverteilung der Eigentümer aussehen?
  • Soll ein Verwalter bestellt werden?

Kosten Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum

Notargebühren können nicht nach dem Belieben des Notars erhoben oder verhandelt werden, sondern richten sich streng nach dem Gesetz. Maßgebend ist das Gerichts- und Notarkostengesetz, das im gesamten Bundesgebiet gilt. Für die gleiche notarielle Tätigkeit fallen daher bei jedem Notar grundsätzlich die gleichen Gebühren an.

Die Beurkundungsgebühren richten sich nach dem sogenannten Geschäftswert, bei einer Teilungserklärung mithin nach dem Wert des Grundstücks einschließlich der bereits realisierten oder geplanten Bebauung. Darin sind die Beratung und die Erstellung des Entwurfs und auch Änderungen mit enthalten. Hinzu kommen in der Regel noch geringe Auslagen für Kopien, Porto und Telefon sowie die gesetzliche Mehrwertsteuer. Bei der Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungs- oder Teileigentum sind die Kosten ferner davon abhängig, ob die Aufteilung durch einen Alleineigentümer erfolgt oder ob der Grundbesitz bereits mehreren Eigentümern gehört.

Hinzu kommen noch Verwaltungsgebühren für die Abgeschlossenheitsbescheinigung, die Sie an die Baubehörde entrichten müssen. Nähere Auskunft hierzu erhalten Sie bei der für den Grundbesitz zuständigen Baubehörde.