Überlassungsverträge
Vertragsgestaltung
Grundbesitz wird nicht nur kaufweise gegen Entrichtung eines dem Verkehrswert entsprechenden Preises veräußert, sondern ebenso häufig aus Gründen, die nicht primär wirtschaftliche sind. Dazu gehören vor allem Schenkungen, seien es reine Schenkungen, bei welchen der Veräußerer keine Gegenleistung erhält, oder sogenannte gemischte Schenkungen, die mit gewissen Gegenleistungen z. B. der Verpflichtung zur Zahlung von Gleichstellungsgeldern an Geschwister, Pflegeverpflichtungen o. ä. verbunden sind. Für alle diese Verträge verwendet man den Begriff "Übertragungsverträge" oder „Überlassungsverträge“. Häufig schenken Eltern - zumeist aus steuerlichen Gründen - bereits zu Lebzeiten Vermögenswerte an ihre Kinder, welche dieses Vermögen später ohnehin als Erben erhalten hätten. In diesem Falle wird daher auch von "vorweggenommener Erbfolge" gesprochen.
Bei allem berechtigten Vertrauen in ihre Kinder sollten Eltern bei solchen Verträgen nicht auf gewisse Sicherungen verzichten: Sie können sich etwa ein Rückforderungsrecht für den Fall vorbehalten, dass der Beschenkte den Grundbesitz zu Lebzeiten der Eltern ohne deren Zustimmung veräußert oder in finanzielle Schwierigkeiten gerät. Zudem ist in der Regel angebracht, dass die Eltern bei Übertragung ihres Wohnhauses ein Wohnungs- oder Nutzungsrecht (Nießbrauch) zurückbehalten oder sich eine nach Möglichkeit wertgesicherte und durch eine mittels Reallast grundbuchlich abgesicherte Leibrente ausbedingen. Auch werden die Eltern häufig den Wunsch nach Eingehung einer Pflegevereinbarung äußern, die ebenfalls durch eine Reallast grundbuchlich abgesichert werden kann.
Sind mehrere Kinder vorhanden, sorgt der Notar für eine ausgewogene und faire Übertragung des Familienvermögens. So kann beispielsweise eine Vereinbarung im Schenkungsvertrag getroffen werden, nach der die anderen - weichenden - Geschwister ausbezahlt werden. Damit der Beschenkte im Erbfall seinen Geschwistern gegenüber nicht bevorteilt wird, berät Sie der Notar bei der Gestaltung eines flankierenden Testament oder Erbvertrages.
Schenkungssteuer
Für die Übertragung Ihres Vermögens - sei es durch Schenkung oder durch Vererben - müssen Sie in Deutschland Steuern bezahlen und zwar in beiden Fällen die gleiche Summe. Dies ist im Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz geregelt. Es soll keinen Unterschied machen, ob die Übertragung vor oder nach dem Tod des Schenkers bzw. Erblassers erfolgt.
Allerdings müssen hierzu bestimmte Freibeträge überschritten werden. Derzeit haben Ehegatten einen Freibetrag von Euro 500.000,00 (unter Umständen darüber hinaus noch einen Versorgungsfreibetrag), Kinder einen Freibetrag nach jedem Elternteil von Euro 400.000,00, Schwiegerkinder und Geschwister von Euro 20.000,00. Erbschafts- und Schenkungssteuer fällt nur für die über die Freibeträge hinaus reichenden Vermögenswerte an. Wenn Sie bereits zu Lebzeiten Vermögen übertragen, kann dies insoweit steuerliche Vorteile haben: Zum einen mindern Gegenleistungen wie Gleichstellungsgelder oder vorbehaltene Rechte wie Wohnungsrecht oder Nießbrauch den Schenkungswert. Zum anderen können die Freibeträge der Schenkungssteuer nach Ablauf von 10 Jahren erneut in Anspruch genommen werden. Ist ein großes Vermögen vorhanden, sollte daher unbedingt frühzeitig mit der Vermögensübertragung begonnen werden.
Der Wert des steuerpflichtigen Erwerbs richtet sich auch bei Grundbesitz nach dem Verkehrswert, der je nach Art der Immobilie mit verschiedenen Verfahren von der Finanzverwaltung berechnet wird.
Sofern der Verkehrswert des zu übertragenden Grundbesitzes an die Freibeträge heranreicht oder diese gegebenenfalls sogar übersteigt, sollte bereits zur Berechnung des steuerpflichtigen Wertes des Grundbesitzes der Rat eines Steuerberaters eingeholt werden. Insbesondere bei Nießbrauchsgestaltungen müssen zudem die Auswirkungen der Übertragung auf Abschreibungen und die Geltendmachung von Werbungskosten untersucht werden. Schließlich können Übertragungen zum Wegfall der Eigenheimzulage führen.
Checkliste
Grundsätzlich stellen sich bei Übertragungsverträgen dieselben Fragen wie bei Grundstückskaufverträgen. Auch sollten entsprechende Unterlagen mitgebracht werden.
Anstelle des Kaufpreises wird der Notar jedoch nach folgenden Gegenleistungen fragen bzw. folgende Unterlagen erbitten:
- Frage: Übernahme bestehender Verbindlichkeiten einschließlich der dazu gehörigen Hypotheken und Grundschulden? Unterlagen: Darlehensverträge
- Frage: Wohnungsrecht? Unterlage: Grundriss der Wohnung
- Frage: Nießbrauch, auch für den überlebenden Ehegatten?
- Frage: Leibrente oder dauernde Last?
- Frage: Abfindungszahlung an Geschwister?
- Frage: Wertsicherung der Abfindungszahlung durch Indexierung (Verbraucherpreisindex)?
- Frage: Grundbuchliche Absicherung der Gegenleistungen durch Eintragung von Wohnungsrechten, Nießbrauch, Reallasten oder Hypotheken?
- Frage: Anrechnung des Wertes der Schenkung auf den Erb- und Pflichtteil des erwerbenden Kindes nach Vater und Mutter?
- Frage: Gibt es Gläubiger des Veräußerers, welche die Schenkung anfechten könnten? Insolvenzgefahr beim Veräußerer?
- Frage: Ist flankierend zu dem Übertragungsvertrag die Änderung letztwilliger Verfügungen des Veräußerers (Testament, Erbvertrag) sinnvoll? Unterlagen: Bestehende Verfügungen von Todes wegen
- Frage: Pflichtteilsverzicht des Erwerbers?
Kosten
Notargebühren können nicht nach dem Belieben des Notars erhoben oder verhandelt werden, sondern richten sich streng nach dem Gesetz. Maßgebend ist das Gerichts- und Notarkostengesetz, das im gesamten Bundesgebiet gilt. Für die gleiche notarielle Tätigkeit fallen daher bei jedem Notar grundsätzlich die gleichen Gebühren an.
Die Beurkundungsgebühren richten sich nach dem sogenannten Geschäftswert, bei einer Grundstücksschenkung, mithin nach dem Wert des Grundstücks. Darin sind die Beratung und die Erstellung des Entwurfs und auch Änderungen mit enthalten. Für die Überwachung der Eigentumsumschreibung fällt eine Nebengebühr an. Hinzu kommen in der Regel noch geringe Auslagen für Kopien, Porto und Telefon sowie die gesetzliche Mehrwertsteuer.
Faustregel: Notar- und Gerichtsgebühren insgesamt ca. 1,5 - 2,0 % des Verkehrswertes des Grundbesitzes.