Contratos de cesión

Configuración del contrato

La propiedad se transmite no solo por la compra por un precio que corresponde con el valor de mercado, sino también a menudo por razones de índole no económicas. Esto abarca, sobre todo, las donaciones, ya sean puras y simples, por las que el enajenador no recibe contraprestación, o las llamadas donaciones mixtas, vinculadas con ciertas contraprestaciones como por ejemplo: la obligación a pagos igualitarios a los hermanos, las obligaciones de cuidado o similares. Para todos estos contratos, se utiliza el término "acuerdos de transmisión" o "acuerdos de cesión“. A menudo, los padres donan inter vivos -en su mayoría por razones fiscales- activos patrimoniales a sus hijos, quienes en el futuro habrían recibido esta propiedad en calidad de herederos. En este caso, estamos en presencia de lo que se conoce como una "sucesión anticipada”.

Por más confianza justificada que los padres tengan en sus hijos, los padres no deben renunciar a ciertas garantías en tales contratos: pueden, por ejemplo: reservar un derecho de reivindicación en caso de que el destinatario venda la propiedad viviendo sus padres, sin su consentimiento o incurra en dificultades financieras. Además, como regla general, es apropiado que los padres conserven el derecho de habitación o el derecho de uso (usufructo) al transferir su casa o vivienda o que se reserven una renta vitalicia, si es posible con valor garantizado y respaldada por carga real inscrita en el registro de propiedad. Además, los padres a menudo expresarán el deseo de celebrar un acuerdo de cuidado, que también puede ser asegurado por un registro de casa real.

Si existen varios hijos, el notario asegura una transmisón equilibrada y justa del patrimonio familiar. Por ejemplo: se puede pactar en el contrato de donación un pago a los hermanos cedentes. Para que el favorecido en caso de herencia no sea preferido a sus hermanos, el notario lo asesora en el diseño de un testamento o contrato de herencia flanqueante.

Impuesto sobre donaciones

Para la transmisión de sus activos, ya sea por donación o por herencia, usted debe pagar impuestos en Alemania, o sea en ambos casos la misma cantidad. Esto se rige por la Ley de Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones. No debería haber ninguna diferencia si la transmisón se realiza antes o después de la muerte del donante o del testador.

Sin embargo, con respecto a esto, ciertas cantidades están exentas del pago de impuestos . En la actualidad, los cónyuges disponen de una cantidad exenta de 500.000,00 euros (posiblemente también un importe exento por pensiones), los hijos de 400.000,00 por cada progenitor, los yernos, las nueras y los hermanos de 20,000.00 euros. El impuesto sobre sucesiones y donaciones sólo se aplica a los activos que superan estos límites exentos. Si transfiere activos inter vivos, esto puede tener ventajas impositivas ,en este sentido: en primer lugar, tales contraprestaciones como los beneficios de igualdad o los derechos reservados, como el derecho de habitación o el usufructo, reducen el valor de la donación. Por otro lado, los importes exentos del impuesto sobre donaciones pueden reclamarse nuevamente después de 10 años. Si se dispone de un gran patrimonio, es importante comenzar la transmisión tempranamente.

El valor de la adquisición sujeto a tributación se basa también ,en caso de propiedad de terreno, en el valor del mercado de la propiedad, que se calcula según el tipo de inmueble, mediante diferentes procedimientos por las autoridades fiscales.

Si el valor del mercado de la propiedad a transmitir alcanza o incluso excede del valor de la exención asignada, es necesario acudir a un asesor fiscal para calcular el valor imponible de la propiedad. Especialmente en el caso de usufructo, los efectos de la transmisión sobre amortizaciones y las alegaciones de cargas profesionales deducibles han de ser examinados. Finalmente, las transmisiones pueden conducir a la pérdida del subsidio de la vivienda de propiedad.

Lista de verificación

Básicamente, surgen las mismas preguntas con los contratos de transmisión que con los contratos de compraventa de terrenos. También se deben traer consigo los documentos correspondientes.

Sin embargo, en lugar del precio de compra, el notario preguntará por las contraprestaciones siguientes o le solicitará los documentos siguientes:

• Pregunta: ¿Adquisición de pasivos existentes, incluidas las hipotecas y deudas inmobiliarias asociadas? Documentos: Acuerdos de préstamo
• Pregunta: ¿Derecho a habitación? Base: Plano de la vivienda
• Pregunta: ¿Usufructo, también para el cónyuge sobreviviente?
• Pregunta: ¿Renta vitalicia o carga permanente?
• Pregunta: ¿Pago de indemnización a los hermanos?
• Pregunta: ¿Se asegura el pago de indemnización por indexación (índice de precios al consumidor)?
• Pregunta: ¿Se asegura las contraprestaciones mediante inscripción de derechos de habitación, usufructo, cargas reales o hipotecas en el registro de la propiedad?
• Pregunta: ¿Cómputo sucesorio del valor de la donación sobre la cuota hereditaria y la legítima del hijo que adquiere después del padre y de la madre?
• Pregunta: ¿Hay acreedores del vendedor que puedan impugnar la donación? ¿Riesgo de insolvencia en el vendedor?
• Pregunta: ¿Es útil una modificación de la última voluntad del enajenador (testamento, pacto sucesorio) flanqueante al contrato de transferencia? Documentos: Disposiciones por causa de muerte existentes
• Pregunta: ¿Existe renuncia a la legítima por parte del adquiriente?

Gastos

Los aranceles notariales no pueden ser fijados o negociadas a discreción del notario, sino que se rigen estrictamente por la ley. Prevaleciente es la Ley de Costas Judiciales y Notariales que se aplica en todo el territorio federal. En definitiva, cada notario aplica los mismos aranceles a los mismos actos notariales.

Los aranceles notariales se basan en la llamada cuantía del asunto , en un contrato de donación de un terreno, el valor del negocio l será el precio del terreno. Incluye asesoramiento y redacción del borrador, cambios incluidos. Se cobrará un cargo adicional por la supervisión y seguimiento de la transmisión de la propiedad. Generalmente se genran gastos adicionales mínimos por copias, franqueo y teléfono e IVA legal.

Regla general: Los aranceles de los notarios y de los tribunales ascienden en su totalidad aproximadamente al 1,5 % - 2,0 % del valor mercantil de la propiedad.