Contratos de compraventa de terrenos
Acuerdos contractuales
En virtud de su cargo público el notario es imparcial. Él asesora a ambas partes por igual y garantiza un contrato equilibrado y justo. La persona que busca justicia puede confiar en la neutralidad oficial del notario.
El asesoramiento por parte del notario, sin embargo, se limita a los aspectos jurídicos. Que una compra desde el punto de vista económico tenga sentido o no, no es verificado por el notario. Por lo tanto, él no puede juzgar si el precio de venta es apropiado. Esta decisión es responsabilidad exclusiva de las partes contratantes, que pueden solicitar asesoramiento sobre este asunto a un arquitecto, intermediario o ingeniero pericial.
La preocupación central de la configuración del contrato por el notario es la protección de ambas partes: por un lado, el comprador debe estar seguro de que se le transmita el terreno después del pago del precio de compra bajos las condiciones contractualmente acordadas, en particular exento de cargas. Por otro lado, se debe garantizar al vendedor que solo pierde la propiedad del terreno si también recibe el precio de la venta.
Para asegurar al comprador, el precio de compra por lo general solo es pagadero si se cumplen cuatro condiciones: en primer lugar, tiene que estar inscrita en el Registro de la Propiedad la llamada anotación preventiva sobre la transmisión, lo que protege la futura adquisición de propiedad de nuevas inscripciones y cargas en el Registro de la Propiedad. En segundo lugar, todos los documentos relacionados con la exención del terreno de gravámenes ya existentes en el Registro de la Propiedad (derechos de garantía inmobiliaria, etc.) deben estar disponibles. En tercer lugar, deben estar concedidos todos los permisos necesarios y, en cuarto lugar, deben estar disponibles una o más declaraciones de renuncia al derecho de preferencia. Por su seguridad, el notario vigila que todos estos requisitos se cumplan.
De la misma manera, el notario controla la seguridad del vendedor. El notario permite inscribir al comprador como titular de la propiedad si se asegura que el vendedor recibe el precio de compra.
El notario, sin embargo, no solo está atento a asegurar a las partes contratantes un acuerdo contractual equilibrado y considerado, sino también en vista de los puntos siguientes , que normalmente se regularán en el contrato de compraventa:
Saneamiento por vicios ocultos
Al vender una propiedad de obra vieja, en casi todos los casos es apropiado excluir el saneamiento por vicios del vendedor: El comprador puede inspeccionar el objeto de compra y obtener el asesoramiento de un perito (por ejemplo, arquitecto, agente inmobiliario). Cualquier deficiencia, incluso presunta, pero improbable, debe tenerse en cuenta en el cálculo del precio de compraventa. La experiencia ha demostrado que las complicadas reglas de responsabilidad no conducen a la seguridad esperada, pero sí a una predisposición a litigios.
La responsabilidad por vicios jurídicos
Transmisión de la propiedad, de usos, cargas y riesgos
Los gastos de urbanización
El poder de la carga
Los contratos configurados como de inmueble-pensión o de pensión sobre un inmueble gozan de creciente popularidad, especialmente entre los propietarios de inmuebles de edad avanzada que no quieren dejar su inmueble en herencia. Ello significa lo siguiente: El vendedor vende su inmueble, pero se reserva un derecho vitalicio de usufructo o un derecho vitalicio a la conservación de su vivienda o el derecho a alquilarla de nuevo. Esta pensión sobre el inmueble permite que el vendedor, al recibir el precio de la compraventa del inmueble, pueda ampliar su margen de maniobra financiera durante la vejez y, al mismo tiempo, seguir utilizando el inmueble hasta el momento de su muerte. A cerca de si este tipo de pensión sobre el inmueble es posible y qué tipo de pensión es razonable, es algo que depende de cada caso concreto. Para ello concerte una cita y asesórese con nostostros.
Lista de verificación
Para la preparación de un contrato de compraventa le requerimos tanto al comprador como al vendedor responder a las siguientes preguntas y aportar el día de la elevación a público los documentos que enumeramos de la manera siguiente;
1. Vendedor
Pregunta: ¿Quién compra? ¿persona física?, ¿persona jurídica?, ¿apoderado?, ¿tutor o albacea?
A las partes interesadas se les requiere la siguiente información: personas: nombre, apellido, nombre de soltera, fecha de nacimiento, dirección;
Sociedades: nombre de la Entidad, sede social, dirección, Juzgado de Primera Instancia, número de registro mercantil.
Documentos:
identificación con foto, extractos del registro mercantil, copias de poderes, una declaración de herederos, cuando los herederos no están registrados en el registro de la propiedad, certificado del albacea testamentario, instrumento de designación del tutor.
2. Comprador
Pregunta: conforme al párrafo 1 y complementado por el cónyuge: En qué estructura de participación se realiza la adquisición: ¿ En fracción de la comunidad, por ejemplo : como para copropietarios a un ½ de porcentaje o en una sociedad del derecho civil? En el matrimonio en dónde uno de los cónyuges no poseía la nacionalidad alemana en el momento del matrimonio: ¿Cuál régimen matrimonial extranjero rige el matrimonio del comprador?
Documentos:
Los mismos que en párrafo 1
3. Objeto de la compra
Preguntas: ¿Qué se vende o qué está incluido en la venta?: ¿Casa, piso de propiedad, derechos de superficie edificables, una parcela del terreno sin medir, una parcela de garaje o de aparcamiento en garaje subterráneo, una parte de un camino privado, cocina con o sin equipamiento, sauna, equipamiento de jardín, calefacción de petróleo? ¿Sobre qué deficiencias del edificio particularmente fue advertido el comprador? En caso de venta de una área parcial: ¿Se ha solicitado o ya se ha realizado la medición? Si no, ¿quién asume los gastos de la medición?
Documentos:
Notas simples o notificaciones del registro de la propiedad, en parcelas por medir, extractos del mapa de las unidades catastrales o del plano general, en caso de propiedad horizontal la declaración de partición así como el reglamento de la comunidad incluyendo los planos de distribución.
4. Precio de compraventa
5. Relaciones arrendaticias/desalojo
Preguntas: en caso de arrendamiento o alquiler: ¿Se ha dado una fianza arrendaticia? ¿Es el arrendatario de la tierra agrícola granjero?
Desalojo: ¿Cuándo se realiza el desalojo de la propiedad y la entrega del objeto?
Documentos:
Contratos de arrendamiento
6. Cargas registrales
Preguntas: ¿Qué cargas inscritas en el registro de la propiedad (como el derecho de habitación, los derechos de vía u otras servidumbres, deudas inmobiliarias o hipotecas) serán asumidas? ¿Se encuentra la propiedad en una zona en desarrollo, en una zona de saneamiento, de reparcelación o de concentración parcelaria?
Documentación:
Para la cancelación de gravámenes: domicilio de la persona titular, de los bancos; el número de préstamo y, si ya ha sido otorgada por parte de la persona titular: Permiso de la cancelación y cédulas de deuda inmobiliaria o hipotecarias.
Para el caso de adquisición de derechos: certificado de aprobación, para deudas inmobiliarias e hipotecas: valor actual del préstamo.
7. Cargas no registrales
Preguntas: ¿Existen linderos con el vecino? (en el caso de terrenos en Baviera) o cargas de construcción (en el caso de terrenos en otros Estados Federados)? ¿Esto se ha clarificado por consulta con la autoridad inferior de supervisión de edificación? ¿Se ha clarificado por consulta con el municipio o la ciudad competente si existen tasas o derechos atrasados referiéndose a la urbanización, a la conexión con las entradas de canal, a la construcción de carreteras o a los impuestos sobre bienes raíces? ¿Debe el notario adelantar esta información – sujeta a aranceles?¿Esto debería realizarse en una etapa previa al contrato de compraventa?
En caso de propiedad horizontal: ¿Se han inspeccionado los últimos protocolos de las reuniones de la comunidad de propietarios?
Gastos
Los aranceles notariales no pueden ser fijados o negociadas a discreción del notario, sino que se rigen estrictamente por la ley. Pervaleciente es la Ley de Costas Judiciales y Notariales que se aplica en todo el territorio federal. En definitiva, cada notario aplica los mismos aranceles a los mismos actos notariales.
Los aranceles notariales se basan en la llamada cuantía del asunto , por lo tanto en un contrato de compraventa, el valor es el precio de compraventa. Incluyen asesoramiento y redacción del borrador, incluidos los cambios . Para el seguimiento de la fecha de vencimiento del precio de compraventa y la transcripción de la propiedad se aplican cargos adicionales. Por lo general, surgen gastos adicionales mínimos por copias, franqueo y teléfono , así como el IVA legal.
Regla general: los gastos de transacción para un contrato de compraventa generados al comprar una propiedad en Bavaria ascienden en su totalidad (sin comisión de agentes inmobiliarios) aproximadamente al 5.5% del precio de compraventa, el 3.5 % es el Impuesto sobre la Transmisión de la propiedad, el 2.0 % son los honorarios de notarios y tribunales. En la mayoría de los otros Estados Federales se paga un impuesto de transmisión de la propiedad más elevado. Los aranceles notariales exactos solo pueden determinarse sobre la base del caso específico, ya que el monto de los aranceles adicionales depende de las autorizaciones y otras declaraciones que el notario debe obtener, de las cancelaciones que tiene que organizar, etc. Por lo tanto, consulte al notario, antes del cierre del negocio, por el importe exacto de los aranceles.
