Contratos de promoción inmobiliaria

Configuración del contrato

El contrato de promoción inmobiliaria es un contrato de compraventa de un inmueble con la especialidad de que el vendedor tiene que construir él mismo o hace construir el edificio vendido (casa o pisos) por el llamado promotor de obras. Por lo tanto, el promotor tiene una doble función: vende el terreno y al mismo tiempo trabaja como empresario de construcción o contratista general. En consecuencia, el contrato de promoción inmobiliaria es una combinación del contrato de venta y contrato de obra.

En la compra por promotor el adquiriente puede ser más exigido en el período previo a la protocolización que cuando compra un objeto ya terminado. Si bien en el primer caso la persona del vendedor al comprador le puede ser relativamente indiferente, la persona del constructor es de mayor importancia debido a su conocimiento técnico, experiencia, capacidad de organización y, sobre todo, a su calificación crediticia. Aquí, el adquiriente antes del inicio de las negociaciones de compra debe, sin asistencia del notario, preverse de información mediante indicaciones y visitas a objetos de referencia y conversaciones con agentes inmobiliarios y peritos de construcción.

La descripción de la edificación – de ser posible muy detallada – y los planos de construcción requieren del adquiriente una imaginación y una capacidad de evaluación especial. El adquiriente debe, antes de la autorización, asegurarse incondicionalmente de que el promotor inmobiliario le explique cuidadosamente y de forma precisa los planos, debiendo estudiarlos y, si es necesario, asesorarse por terceros.

El borrador del contrato de obra nueva, la descripción de la edificación y los planos de construcción, así como las declaraciones de división con las regulaciones comunitarias en el caso de propiedad horizontal, se enviarán al comprador antes de la autorización por el notario. Por supuesto, solicitudes de cambio también se pueden realizar según previo acuerdo con el promotor también en el contrato de obra nueva, incluso si se trata de un contrato en serie, que se opone en absoluto a una solución completamente individual, y si se debe otorgar al promotor el principio de igualdad de trato para sus clientes. En principio, debe observarse un plazo de dos semanas entre la entrega de la documentación citada por el notario y la cita ante el notario para protocolizar .

El contrato de compraventa sobre plano es mucho más extenso que el contrato habitual de compra venta de terrenos, no sólo porque contiene los elementos de un contrato de compraventa y de obra, sino porque el notario presta una atención estricta a las normas de protección al consumidor, decisivas para este tipo de contrato, es decir las disposiciones del reglamento de los agentes inmobiliarios y de los promotores y las disposiciones del Código Civil sobre términos y condiciones generales (§§ 305 ff. BGB).

El Reglamento para los Agentes Inmobiliarios y el Reglamento de Construcción aseguran sobre todo que el constructor, primero tiene que llevar a cabo su trabajo de construcción con antelación, antes de que el adquiriente tenga que pagar la cuota del precio de compra correspondiente. Según la ley, el constructor puede solicitar un máximo de siete cuotas que puede reunir a partir de las siguientes tasas de progreso de la edificación:

  • El 30.0 % después del inicio del movimiento de tierras
  • El 28.0 % después de completar el trabajo estructural incluyendo carpintería
  • El 5.6 % para la fabricación de las superficies del tejado y de los canalones
  • El 2.1 % para la instalación en bruto de los sistemas de calefacción
  • El 2.1 % para la instalación en bruto de las instalaciones sanitarias
  • El 2.1 % para la instalación en bruto de los sistemas eléctricos
  • El 7.0 % para la instalación de ventanas, incluido el acristalamiento
  • El 4.2 % para el revoco interior, excepto trabajos de revoque adicional
  • El 2.1 % para el pavimento
  • El 2.8 % para la colocación de los azulejos en el área sanitaria
  • El 8.4 % después de estar listo el objeto para ser ocupado y paso a paso contra el traspaso de la propiedad
  • El 2.1 % para los trabajos de fachada
  • 3.5% después de la finalización completa del objeto del contrato, incluidas las instalaciones exteriores.

Antes de la prestación de estos servicios, el comprador debe convencerse a sí mismo en el sitio de la construcción de que el estado de construcción que le mostró el promotor realmente se ha alcanzado.

Sin embargo, el Reglamento para los Agentes Inmobiliarios y el Reglamento de Construcción no protege al comprador del hecho de que, posiblemente mucho después de la finalización de la construcción, el municipio todavía presente la petición de derechos de urbanización y cuotas de colindantes para la carretera y la canalización a la que se ha conectado la casa recientemente construida. Aquí aconsejamos igualmente como para el contrato de compraventa del terreno, consultar con anterioridad con el municipio o la ciudad.

Por lo general, el promotor inmobiliario financiará la construcción de toda la hilera de casas o condominios con la ayuda de un banco y registrará para este fin una deuda inmobiliaria global en toda la propiedad inmobiliaria que sumará los gastos totales de la edificación. El notario ayuda al adquiriente a verificar la declaración de exención que debe proporcionar el banco al adquiriente y a determinar las demás condiciones legales que condicionan la fecha de vencimiento del precio de compra (permisos, certificado de preferencia de compra del municipio, anotación preventiva de la transferencia). Si el promotor, según lo permitido por el Reglamento para los Agentes Inmobiliarios y el Reglamento de Construcción, reemplaza los requisitos de vencimiento mencionados anteriormente mediante la entrega de una garantía bancaria al comprador, esta última también será examinada legalmente por el notario sin remuneración especial.

El comprador debe tener asegurada en el contrato de promoción, la fecha con el día exacto de la habitabilidad. Si es posible, las solicitudes especiales deben registrarse ya antes de la autorización e incluirse en el contrato del promotor.

Dado que el promotor generalmente efectúa una construcción completamente nueva , es responsable de cualquier vicio material de forma diferente al vendedor de una obra vieja. El notario garantizará esto en el contrato a través de una redacción clara de acuerdo con la ley, incluida la regulación sobre el plazo presciptivo de estas reclamaciones (cinco años después de la aceptación).

Sin embargo la recepción de cada instalación es cuestión únicamente del adquiriente, quien por supuesto puede ayudarse de un perito de la construcción.

Lista de verificación

Para la cita con el notario es útil que, tanto el promotor como el comprador hayan aclarado los mismos puntos que en el acuerdo de compraventa del solar , además de los detalles del proyecto de construcción.

Antes de la autorización el comprador debería haber recibido y estudiado cuidadosamente los documentos siguientes:

  • Descripción de la construcción (¡detallada!)
  • Planos de construcción (plano del sitio con visualización gráfica del edificio y de las áreas para los vehículos de motor y las de uso especial, planos de las diferentes plantas, incluido el suelo puntiagudo y el sótano (posiblemente con estacionamiento subterráneo), vistas y secciones).

Gastos

Los aranceles notariales no pueden ser fijados o negociados a discreción del notario, sino que se rigen estrictamente por la ley. Prevaleciente es la Ley de Costas Judicales y Notariales que se aplica en todo el territorio federal. En definitiva cada notario aplica los mismos aranceles a la misma actividad notarial.

Los aranceles notariales se basan en la llamada cuantía de asunto : en el caso de un contrato de construcción, sería el precio de compra. Estos incluyen asesoramiento y redacción del borrador, así como cambios. Para el seguimiento de la fecha de vencimiento del precio de compraventa y la transcripción de la propiedad se aplican cargos adicionales. Generalmente se genran gastos adicionales mínimos por copias, franqueo y teléfono e IVA legal.

Regla general: Los gastos de transacción de un contrato de compraventa de un inmueble en Bavaria ascienden en su totalidad (sin corretaje) aproximadamente al 5.5 % del precio de compraventa, el 3.5 % es el Impuesto sobre la Transmisión de la Propiedad, el 2.0 % son las tasas de notarios y tribunales. En la mayoría de los otros Estados Federales se paga un Impuesto sobre Transmisión de la Propiedad más elevado. Los aranceles notariales exactos solo pueden determinarse sobre la base del caso específico, ya que el importe de estos dependen de las autorizaciones y otras declaraciones que el notario deba obtener, de las cancelaciones que tenga que organizar, etc. Por lo tanto, consulte al notario,antes del cierre de la operación, el importe exacto de los aranceles.