Deuda inmobiliaria

Configuración del contrato

En la mayoría de los casos, el comprador no puede pagar completamente el precio de compra con capital propiol, por lo que que se ve obligado a solictar un préstamo bancario. Regularmente, el banco está dispuesto a conceder el préstamo sólo cuando se constituye y se inscribe a su favor como garantía una deuda inmobiliara (u, hoy en día, con menos frecuencia, una hipoteca) en el Registro de la Propiedad. La deuda inmobiliaria asegura las pretensiones del banco para el reembolso de las cuotas del préstamo de la siguiente manera: ei el prestatario no realiza el reembolso de las cuotas en la forma acordada, el banco puede solicitar la subasta forzosa de la propiedad por los juzgados. Luego recibe de los ingresos resultantes de la subasta las cuotas todavía pendientes más los intereses y los intereses de demora incurridos.

Las tasas de interés de la deuda inmobiliaria

No debe temerle al interés de la deuda hipotecaria que se sitúa mayormente entre el 14% y el 20%: Para su préstamo, la tasa de interés especificada en el contrato de préstamo es y sigue siendo determinate. Los intereses de la deuda hipotecaria sólo provocan que la dimensión de la garantía de la deuda inmobiliaria aumente con el tiempo. Si, por ejemplo, en el Registro de la Propiedad está inscrito una “deuda inmobiliaria de EUR 100.000.00 más el 15 % de interés anual", la deuda inmobiliaria aumenta después de un año a un valor de garantía de EUR 115.000, después de dos años desde EUR 130.000,00, y así sucesivamente.

Con frecuencia, las entidades crediticias hacen inscribir en el registro de la propiedad junto con la deuda inmobiliaria una garantía adicional para las llamadas prestaciones accesorias extraordinarias (entre el 5 % y el 10 % del importe  de la deuda inmobiliaria). De esta manera deben cubrirse en el caso de una subasta forzosa – importe global - los costos aproximados de la subasta.

En el caso de venta por  una subasta forzosa, el banco puede, en principio, reclamar la totalidad de la deuda inmobiliaria más los intereses y las prestaciones accesorias de los ingresos de la subasta. Sin embargo, en relación al prestatario, sólo puede retener el importe  adeudado por el banco de la relación de préstamo; el  importe excedente debe pagarse al prestatario.

Sometimiento a la ejecución forzosa

De particular significado es el sometimiento a la ejecución forzosa del prestatario incluida regularmente en una escritura de deuda inmobiliaria tanto desde el punto de vista real como personal. De esta forma, si el prestatario no reembolsa el préstamo a tiempo, el banco puede tramitar inmediatamente la subasta de la propiedad gravada inmediatamente sin tener que pasar por un largo procedimiento judicial. Por otro lado, también puede acceder a los activos restantes del prestatario de inmediato mediante ejecución forzosa y, por ejemplo, embragar el automóvil, joyas y otros objetos de valor o también los salarios. De las ganancias respectivas de la subasta, recibirá las cuotas e intereses pendientes.

Declaración de finalidad específica

La declaración de finalidad específica, que a menudo no está incluida en la escritura de la deuda inmobiliaria misma, rige qué préstamo está asegurado por la deuda inmobiliaria. En la mayoría de los casos, no sólo contiene los préstamos concedidos para la compra de la la casa, sino también los préstamos futuros del mismo banco. La declaración de finalidad específica generalmente se firma conjuntamente con el contrato de préstamo. Una deuda inmobiliaria también puede garantizar préstamos de otras personas. Por ejemplo, los padres pueden gravar su casa con una deuda inmobiliaria para el préstamo de un hijo. Por consiguiente, la declaración de finalidad específica ha de formularse de la manera que corresponda.

Cancelación de la deuda inmobiliaria

Como regla general, las cuotas del préstamo se reembolsan a tiempo y en su totalidad. Sin embargo  el reembolso no supone la extinción automática de la deuda inmobiliaria , sino que pasaa un "estado de reposo". Es reutilizable en cualquier momento, como para asegurar un nuevo préstamo  con la misma entidad financiera. En este caso,es preciso presentar la declaración de finalidad específica correspondiente y entregar la cédula de la deuda inmobiliaria al banco si ya el prestatario dispone de ella. Si se establece que la deuda inmobiliaria no se reutiliza, se debe cancelar. Para este fin, el banco debe  declarar el consentimiento de cancelación y el propietario del inmueble tiene que consentir la cancelación ante notario. El notario luego envía las solicitudes pertinentes a la oficina del Registro de la Propiedad.

Lista de verificación

Para la preparación de una solicitud de deuda inmobiliaria se ruega que se me envíe la minuta del préstamo o crédito del banco. Además, solicito a las partes la siguientes informaciones o documentos:

Datos

Personas físicas: nombre, apellido, apellido de soltera, fecha de nacimiento, dirección
Sociedades: Nombre de la empresa, sede social, dirección social, Juzgado de Primera Instancia, número de registro mercantil

Documentos

Identificación con foto, extractos del registro mercantil, copias autorizadas de poderes, en caso de herederos no registrados en el registro de la propiedad declaración de herederos, certificado de albacea testamentario, certificado de  nombramiento de tutor.

Gastos

Los aranceles notariales no pueden ser fijados o negociadas a discreción del notario, sino que se rigen estrictamente por la ley. Prevaleciente es la Ley de Costas Judiciales y Notariales que se aplica en todo el territorio federal. En definitiva, cada notario aplica los mismos aranceles a los mismos actos notariales.

Los aranceles notariales se basan en el llamado valor del negocio, en el caso de una deuda inmobiliaria, el valor valor del negocio es el importe de la deuda. Se añaden por lo general gastos adicionales mínimos por copias, franqueo y teléfono e IVA legal. Bajo ciertas circunstancias, especialmente en el caso de deudas inmobiliarias destinadas al financiamiento del precio de compra, se cobrarán aranceles adicionales.

Ejemplos:

Deuda inmobiliaria de Euro 10.000,00 aranceles notariales netos aprox. Euro 75,00
Deuda inmobiliaria de Euro 50.000,00 aranceles notariales netos aprox. Euro 165,00
Deuda inmobiliaria de Euro 100.000,00 aranceles notariales netos aprox. Euro 280,00
Deuda inmobiliaria de Euro 500.000,00 aranceles notariales netos aprox. Euro 940,00