Bauträgerverträge
Vertragsgestaltung
Der Bauträgervertrag ist ein Kaufvertrag über ein Grundstück mit der Besonderheit, dass der Verkäufer das darüber hinaus mitverkaufte Gebäude (Haus oder Wohnung) als sogenannter Bauträger erst noch selbst errichtet bzw. errichten lassen muss. Der Bauträger hat somit eine Doppelrolle: Er veräußert das Grundstück und wird gleichzeitig als Bauunternehmer bzw. Generalübernehmer tätig. Dementsprechend ist der Bauträgervertrag eine Kombination aus Kaufvertrag und Werkvertrag.
Beim Kauf vom Bauträger ist der Erwerber im Vorfeld zur Beurkundung wesentlich stärker gefordert als beim Kauf eines fertiggestellten Objektes. Während dort dem Käufer die Person des Verkäufers relativ gleichgültig sein kann, kommt der Person des Bauträgers in Bezug auf dessen technisches Know-how, Erfahrung, Organisationsvermögen und vor allem dessen Bonität höchste Bedeutung zu. Hier wird der Erwerber ohne Hilfe des Notars vor Aufnahme der Kaufverhandlungen selbst Erkundigungen einholen müssen, etwa durch Angabe und Besichtigung von Referenzobjekten, Gespräche mit Maklern und Bausachverständigen.
Die - nach Möglichkeit sehr detaillierte - Baubeschreibung und die Baupläne verlangen vom Erwerber ein besonderes Vorstellungs- und Beurteilungsvermögen. Gerade diese Unterlagen sollte sich der Erwerber vor der Beurkundung unbedingt vom Bauträger sorgfältig erklären lassen und studieren, notfalls auch den Rat Dritter dazu einholen.
Der Entwurf des Bauträgervertrages, die Baubeschreibung und die Baupläne sowie bei Wohnungseigentum die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung werden dem Erwerber vor Beurkundung vom Notar übersandt. Änderungswünsche können selbstverständlich in Absprache mit dem Bauträger auch beim Bauträgervertrag vorgenommen werden, selbst wenn dieser in der Regel einen Serienvertrag darstellt, der völlig individuellen Lösung widerstrebt, und dem Bauträger die prinzipielle Gleichbehandlung seiner Kunden zubilligt werden muss. Zwischen dem Tage der Aushändigung der vorgenannten Unterlagen durch den Notar und der Beurkundung ist grundsätzlich eine Frist von zwei Wochen einzuhalten.
Der Bauträgervertrag ist wesentlich umfangreicher als der übliche Grundstückskaufvertrag, nicht nur weil er die Elemente eines Kauf- und Werkvertrages beinhaltet, sondern weil der Notar bei der Formulierung penibel darauf achtet, dass die für diesen Vertragstyp entscheidenden Verbraucherschutzbestimmungen beachtet werden, nämlich die Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung sowie die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches über allgemeine Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB).
Die Makler- und Bauträgerverordnung stellt vor allem sicher, dass der Bauträger zunächst seine Bauleistungen schrittweise in Vorleistung erbringen muss, ehe vom Erwerber die entsprechende Kaufpreisrate vom Erwerber zu leisten ist. Nach dem Gesetz kann der Bauträger höchstens sieben Raten anfordern, die er aus den folgenden Baufortschrittsraten zusammensetzen darf:
- 30,0 % nach Beginn der Erdarbeiten
- 28,0 % nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten
- 5,6 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
- 2,1 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen
- 2,1 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen
- 2,1 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen
- 7,0 % für den Fenstereinbau einschließlich der Verglasung
- 4,2 % für den Innenputz ausgenommen Beiputzarbeiten
- 2,1 % für den Estrich
- 2,8 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
- 8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
- 2,1 % für die Fassadenarbeiten
- 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung des Vertragsobjektes einschließlich Außenanlagen
Sofern einzelne dieser Leistungen nicht anfallen, ist der jeweilige Vom-Hundert-Satz anteilig auf die übrigen Abschlagszahlungen im Verhältnis ihrer Anteile zueinander zu verteilen.
Vor der Erbringung dieser Leistungen muss sich der Erwerber selbst auf der Baustelle davon überzeugen, dass der ihm vom Bauträger angezeigte Bautenstand auch tatsächlich erreicht ist.
Die Makler- und Bauträgerverordnung schützt den Erwerber allerdings nicht davor, dass - unter Umständen noch lange nach Fertigstellung des Baus - die Gemeinde noch Erschließungs- und Anliegerbeiträge für die Straße und den Kanal, an den das neu gebaute Haus angeschlossen worden ist, nachfordert. Hier empfiehlt sich ebenso wie beim Grundstückskaufvertrag, sich vorher bei der Gemeinde oder Stadt zu erkundigen.
Der Bauträger wird in der Regel den Bau der gesamten Häuserreihe oder Eigentumswohnanlage mit Hilfe einer Bank finanzieren und hierzu auf dem gesamten Grundbesitz eine Globalgrundschuld in Höhe der gesamten Baukosten eintragen lassen. Der Notar hilft dem Erwerber bei der Überprüfung der dann von der Bank dem Erwerber zur Verfügung zu stellenden Freistellungserklärung und bei der Feststellung der übrigen juristischen Voraussetzungen, welche die Fälligkeit des Kaufpreises bedingen (Genehmigungen, Vorkaufsrechtsbescheinigung der Gemeinde, Auflassungsvormerkung). Ersetzt der Bauträger, wie es ihm die Makler- und Bauträgerverordnung gestattet, die letztgenannten Fälligkeitsvoraussetzungen durch Übergabe einer Bankbürgschaft an den Erwerber, so wird auch diese vom Notar ohne besondere Vergütung juristisch überprüft.
Der Erwerber sollte sich den Termin der Bezugsfertigkeit im Bauträgervertrag möglichst auf den Tag genau zusichern lassen. Sonderwünsche sollten nach Möglichkeit schon vor Beurkundung angemeldet und in den Bauträgervertrag mit aufgenommen werden.
Da der Bauträger in der Regel die Sache vollständig neu herstellt, haftet er anders als der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie für etwaige Sachmängel. Der Notar wird dies in dem Vertrag durch eindeutige Formulierung entsprechend Recht und Gesetz sicherstellen einschließlich der Regelung über die Verjährung dieser Ansprüche (fünf Jahre nach Abnahme).
Die Abnahme der einzelnen Gewerke ist allerdings wiederum alleinige Sache des Erwerbers, er kann sich hierbei freilich von einem Bausachverständigen unterstützen lassen.
Checkliste
Für den Notarstermin ist hilfreich, wenn Bauträger und Erwerber zunächst die gleichen Punkte wie beim Grundstückskaufvertrag und darüber hinaus die Einzelheiten des Bauvorhabens bereits geklärt haben.
An Unterlagen sollte vor Beurkundung der Käufer vom Bauträger erhalten und sorgfältig studiert haben:
- Baubeschreibung (detailliert!)
- Baupläne (Lageplan mit Einzeichnung des Gebäudes und der Kraftfahrzeug- und sonstigen Sondernutzungsflächen, Grundrisse der einzelnen Geschosse einschließlich Spitzboden und Kellergeschoss ggf. mit Tiefgarage, Ansichten und Schnitte).
Kosten
Notargebühren können nicht nach dem Belieben des Notars erhoben oder verhandelt werden, sondern richten sich streng nach dem Gesetz. Maßgebend ist das Gerichts- und Notarkostengesetz, das im gesamten Bundesgebiet gilt. Für die gleiche notarielle Tätigkeit fallen also bei jedem Notar grundsätzlich die gleichen Gebühren an.
Die Beurkundungsgebühren richten sich nach dem sogenannten Geschäftswert, bei einem Bauträgervertrag mithin nach dem Kaufpreis. Darin sind die Beratung und die Erstellung des Entwurfs und auch Änderungen mit enthalten. Für die Überwachung von Kaufpreisfälligkeit und Eigentumsumschreibung fallen Nebengebühren an. Hinzu kommen in der Regel noch geringe Auslagen für Kopien, Porto und Telefon sowie die gesetzliche Mehrwertsteuer.
Faustregel: Die Transaktionskosten für einen Bauträgervertrag liegen beim Erwerb einer Immobilie in Bayern insgesamt (ohne Maklerprovision) bei ca. 5,5 % des Kaufpreises: davon 3,5 % Grunderwerbsteuer, 2,0 % Notar- und Gerichtsgebühren. In den meisten anderen Bundesländern fällt eine höhere Grunderwerbsteuer an. Die genauen Notargebühren können nur anhand des konkreten Falles ermittelt werden, da insbesondere die Höhe der Nebengebühren davon abhängig ist, welche Genehmigungen und sonstige Erklärungen der Notar einholen muss, welche Löschungen er zu veranlassen hat usw. Fragen Sie deshalb vor Abschluss den Notar nach den genauen Gebühren.