Grundschuld

Gestaltung

Zumeist kann der Käufer den Kaufpreis nicht vollständig aus Eigenkapital bezahlen, so dass er ein Bankdarlehen aufnehmen muss. Die Bank ist regelmäßig nur bereit das Darlehen zu gewähren, wenn als Sicherheit zu ihren Gunsten eine Grundschuld (oder heute seltener: eine Hypothek) im Grundbuch eingetragen wird. Die Grundschuld besichert den Anspruch der Bank auf Rückzahlung der Darlehensraten und zwar auf folgende Weise: Zahlt der Darlehensnehmer die Raten nicht vereinbarungsgemäß zurück, kann die Bank das Grundstück durch die Gerichte zwangsweise versteigern lassen. Sie erhält dann die noch ausstehenden Raten nebst Zinsen und die angefallenen Verzugszinsen aus dem Versteigerungserlös.

Grundschuldzinsen

Von den zumeist zwischen 14 % und 20 % liegenden Grundschuldzinsen sollten Sie sich nicht erschrecken lassen: Für Ihr Darlehen ist und bleibt allein der im Darlehensvertrag festgelegte Zinssatz maßgeblich. Die Grundschuldzinsen bewirken lediglich, dass der Sicherungsumfang der Grundschuld im Laufe der Zeit wächst. Steht beispielsweise im Grundbuch eine "Grundschuld über 100.000,00 EUR nebst 15 % Zinsen jährlich", dann wächst die Grundschuld nach einem Jahr auf einen Sicherungsumfang von 115.000,00 EUR, nach zwei Jahren von 130.000,00 EUR, und so weiter an.

Häufig lassen sich die Kreditinstitute mit der Grundschuld eine zusätzliche Sicherheit für sogenannte einmalige Nebenleistungen (zwischen 5 % und 10 % des Grundschuldbetrages) eintragen. Hiermit sollen im Falle einer Zwangsversteigerung - pauschal - die ungefähren Zwangsversteigerungskosten mit abgedeckt werden.

Die Bank kann im Falle der Zwangsversteigerung grundsätzlich die gesamte Grundschuldsumme zuzüglich Zinsen und Nebenleistungen aus dem Versteigerungserlös beanspruchen. Im Verhältnis zum Darlehensnehmer darf sie jedoch nur den Betrag behalten, welchen dieser der Bank aus dem Darlehensverhältnis noch schuldet; der überschießende Betrag ist an den Darlehensnehmer auszukehren.

Vollstreckungsunterwerfung

Von besonderer Bedeutung ist die Vollstreckungsunterwerfung des Darlehensnehmers, die regelmäßig in einer Grundschuldurkunde enthalten ist, und zwar sowohl in dinglicher als auch in persönlicher Hinsicht. Auf diese Weise kann die Bank, wenn der Darlehensnehmer das Darlehen nicht rechtzeitig zurückzahlt, zum einen das belastete Grundstück sofort versteigern lassen, ohne einen langwierigen Gerichtsprozess führen zu müssen. Zum anderen kann sie auch auf das übrige Vermögen des Darlehensnehmers sofort im Wege der Zwangsvollstreckung zugreifen und beispielsweise den PKW, Schmuck und andere Wertgegenstände oder auch den Arbeitslohn pfänden. Aus dem jeweiligen Versteigerungserlös erhält sie dann die noch ausstehenden Raten und Zinsen.

Zweckbestimmungserklärung

Die häufig nicht in der Grundschuldurkunde selbst enthaltene Zweckbestimmungserklärung regelt, welches Darlehen durch die Grundschuld gesichert wird. Meist werden nicht nur die für den Hauskauf gewährte Kredite erfasst, sondern auch künftige Darlehen bei derselben Bank. Die Zweckbestimmungserklärung wird zumeist im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag unterzeichnet. Mit einer Grundschuld können auch Kredite anderer Personen abgesichert werden. So könne beispielsweise Eltern ihr Haus mit einer Grundschuld für einen Kredit eines Kindes belasten. Die Zweckbestimmungserklärung ist dann entsprechend zu formulieren.

Löschung der Grundschuld

In aller Regel werden die Darlehensraten rechtzeitig und vollständig zurückgezahlt. Damit ist aber die Grundschuld nicht automatisch erloschen, sondern lediglich in einen "Ruhezustand" getreten. Sie ist jederzeit wiederverwendbar, so etwa zur Sicherung eines neuen Darlehens von derselben Bank. Es ist dann lediglich eine entsprechende Zweckerklärung abzugeben und der Bank der Grundschuldbrief zu übergeben, sofern er dem Darlehensnehmer bereits ausgehändigt wurde. Wenn feststeht, dass die Grundschuld nicht wiederverwandt wird, sollte sie gelöscht werden. Hierfür muss die Bank eine Löschungsbewilligung abgeben und der Grundstückseigentümer der Löschung beim Notar zustimmen. Der Notar stellt dann die entsprechenden Anträge beim Grundbuchamt.

Checkliste

Zur Vorbereitung einer Grundschuldbestellung bitte ich, mir den Grundschuldbestellungsauftrag der Bank zukommen zu lassen. Ferner erbitte ich von den Beteiligten folgende Angaben bzw. Unterlagen:

Angaben

Natürliche Personen: Vorname, Familienname, Geburtsname, Geburtstag, Anschrift, Gesellschaften: Firma, Sitz, Geschäftsanschrift, Amtsgericht, Handelsregisternummer

Unterlagen

Lichtbildausweise, Handelsregisterauszüge, Ausfertigungen der Vollmachten, bei nicht im Grundbuch eingetragenen Erben Erbschein, Testamentsvollstreckerzeugnis, Bestallungsurkunde des Betreuers.

Kosten

Notargebühren können nicht nach dem Belieben des Notars erhoben oder verhandelt werden, sondern richten sich streng nach dem Gesetz. Maßgebend ist das Gerichts- und Notarkostengesetz, das im gesamten Bundesgebiet gilt. Für die gleiche notarielle Tätigkeit fallen daher bei jedem Notar grundsätzlich die gleichen Gebühren an.

Die Beurkundungsgebühren richten sich nach dem sogenannten Geschäftswert, bei einer Grundschuld nach deren Höhe. Hinzu kommen in der Regel noch geringe Auslagen für Kopien, Porto und Telefon sowie die gesetzliche Mehrwertsteuer. Unter Umständen, insbesondere bei Grundschulden zur Kaufpreisfinanzierung fallen zusätzliche Notargebühren an.

Beispiele:

Grundschuld von Euro 10.000,00	Notargebühr netto	ca. Euro 75,00
Grundschuld von Euro 50.000,00	Notargebühr netto	ca. Euro 165,00
Grundschuld von Euro 100.000,00	Notargebühr netto	ca. Euro 280,00
Grundschuld von Euro 500.000,00	Notargebühr netto	ca. Euro 940,00