Propiedad horizontal y propiedad parcial
Definiciones
El propietario de un terreno se convierte automáticamente en el propietario de la casa que se ecuentra sobre él. Si los cónyuges son copropietarios de ½ participación de un terreno con una casa de alquiler de cuatro plantas, a cada uno de los conyúges no le pertenecen dos plantas; más bien, todas las cuatro plantas pertenecen en su conjunto a ambos cónyuges por partes iguales.
La Ley de Propiedad Horizontal , sin embargo, permite dividir la propiedad de un bien inmeuble de tal forma que un copropietario de la propiedad de terreno se convierta en el único propietario de una vivienda. Aquí incluso es posible, además de la vivienda en sí, asignar como propiedad exclusiva un cuarto en el sótano, un aparcamiento subterráneo y un balcón. Se trata de la llamada propiedad especial. Por el contrario, las zonas de uso común (escalera, sala de calderas, ático, etc.) siguen siendo propiedad comunitaria de todos los copropietarios.
La división en propiedad horizontal requiere una declaración de división ante notario, que se registra en el Registro de la Propiedad. La declaración de división deberá ir acompañada de copias de los planos de construcción que detallen la distribución exacta, es decir, que designen qué espacios o dependencias se convertirán en propiedad exclusiva y, por lo tanto, propiedad única y qué zonas del edificio permanecerán de propiedad común. Al dividir la propiedad se debe garantizar que la vivienda correspondiente queda independiente, es decir que tiene su propio acceso desde la propiedad común. Esto se confirma por la autoridad de edificación mediante un llamado certificado de aislamiento. Este certificado que puede solicitar con la ayuda de su notario y, si corresponde, de su arquitecto, debe obtenerse previamente a la autorización de la declaración de división. Por regla general, la administración del distrito o municipio necesita de 3 a 4 semanas para la concesión.
Otro componente de la escritura pública en la que se establece la propiedad horizontal es el llamado reglamento de la comunidad, en el que se establecen disposiciones especiales para la comunidad de copropietarios. Aclara cómo se dividen los costos de mantenimiento, administración, electricidad, calefacción, agua, seguros, etc. y quién debería ser responsable de las reparaciones. Además están regulados el desarrollo de la junta de de propietarios y los derechos a voto
Como propietario de una vivienda, uno es solo parcialmente "su propio amo": la Junta de la comunidad generalmente puede tomar decisiones por mayoría simple, que regulen por ejemplo: el reglamento de la comunidad, y también pueden generar una carga financiera para los copropietarios individuales. Por lo tanto, el comprador de un piso de propiedad horizontal debe revisar cuidadosamente antes de firmar el contrato , la declaración de división y todas las decisiones de la junta de propietarios, que desde hace poco deben registrarse en la llamada recolección de decisiones. іSon vinculantes para el comprador!
En la junta de propietarios que por lo general se celebra una vez al año, los propietarios deciden todas las cuestiones de la comunidad, especialmente:
- la cuantía que cada uno de los vecinos debe aportar para cubrir los gastos diferentes de la comunidad
- el plan económico para el año siguiente
- el reglamento interior (períodos de descanso, uso del jardín, etc.)
- el nombramiento de un administrador
- la implementación de reparaciones mayores para las cuales, bajo ciertas circunstancias, debe decidirse una contribución especia
Especialmente para complejos residenciales más grandes, es habitual y apropiado que los propietarios nombren un administrador que sea responsable, en particular, del mantenimiento, de la limpieza y de los seguros de la propiedad, así como de la convocatoria de la junta de propietarios. Para este propósito, cada propietario tiene que abonar una cuota mensual, con la cual el administrador cubre los gastos generados, crea reservas y recibe la remuneración por el trabajo administrativo.
Lista de verificación con respecto a la división de la propiedad horizontal y parcial
Para la división de una propiedad de terreno en propiedades horizontales se requiere una consulta detallada al notario antes de la autorización. Para esto, le debe aportar todos los planos (plano del sitio, planos de construcción: dibujos de planta, vistas, secciones) y responder las siguientes preguntas:
- ¿Está disponible el certificado de aislamiento?
- ¿Qué clave se debe usar para distribuir los gastos de la comunidad? (por ejemplo, según el tamaño del la vivienda, el número de viviendas, la cuota de participacon etc.)
- ¿Cómo debería ser la distribución de votos de los propietarios?
- ¿Debe designarse un administrador?
Asignación de gastos en la división de propiedad horizontal y parcial
Los aranceles notariales no pueden ser fijados o negociados a discreción del notario, sino que se rigen estrictamente por la ley. Prevaleciente es la Ley de Costas Judiciales y Notariales que se aplica en todo el territorio federal. En definitiva cada notario aplica el mismo arancel a la misma actividad notarial.
Los aranceles notariales se basan en la llamada cuantía del asunto, en el caso de una declaración de división, por lo tanto, es el valor de la propiedad de terreno, incluida la edificación ya realizada o planificada. Incluyen asesoramiento y redacción del borrador, así como cambios. Gerelmente surgen gastos adicionales mínimos por copias, franqueo y teléfono e IVA legal. Al dividir una propiedad de terreno en propiedad horizontal o parcial, los aranceles notariales también dependen de si la distribución se realiza por un propietario único o si la propiedad de terreno ya pertenece a varios propietarios.
Además, existen tasas administrativas por el certificado de aislamiento que deben pagarse a la autoridad de edificación. Para obtener mayor información, póngase en contacto con la oficina responsable de la administración de la propiedad.
