Grundstückskaufverträge

Vertragsgestaltung

Der Notar ist kraft seines Amtes unparteiisch. Er berät beide Vertragsteile gleichermaßen und sorgt für eine ausgewogene und faire Vertragsgestaltung. Auf die Amtsneutralität des Notars kann sich der Rechtssuchende verlassen.

Die Beratung durch den Notar ist jedoch auf die rechtlichen Aspekte beschränkt. Ob ein Kauf wirtschaftlich sinnvoll ist, prüft der Notar nicht. Daher kann er auch nicht beurteilen, ob der Kaufpreis angemessen ist. Diese Entscheidung liegt allein in der Verantwortung der Vertragsparteien, die sich in dieser Frage durch einen sachverständigen Architekten, Makler oder Bauingenieur beraten lassen können.

Zentrales Anliegen der Vertragsgestaltung durch den Notar ist der Schutz beider Vertragspartner: Einerseits muss der Käufer sicher sein, das Grundstück nach Zahlung des Kaufpreises zu den vertraglich vereinbarten Bedingungen, insbesondere lastenfrei zu bekommen. Andererseits muss für den Verkäufer sichergestellt sein, dass er das Eigentum an dem Grundbesitz nur verliert, wenn er auch den Kaufpreis erhält.

Zur Sicherung des Käufers ist der Kaufpreis deshalb üblicherweise erst zu zahlen, wenn vier Voraussetzungen erfüllt sind: Erstens muss eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen sein, welche den künftigen Eigentumserwerb gegen Neueintragungen von Belastungen im Grundbuch absichert. Zweitens müssen alle Unterlagen über die Freistellung des Grundstücks von bereits im Grundbuch bestehenden Belastungen (Grundpfandrechten usw.) vorliegen. Drittens müssen alle erforderlichen Genehmigungen erteilt sein und viertens eine oder mehrere Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen vorliegen. Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, überwacht zu Ihrer Sicherheit der Notar.

In gleicher Weise überwacht der Notar die Sicherung des Verkäufers. Der Notar lässt das Eigentum grundbuchlich erst auf den Käufer umschreiben, wenn sichergestellt ist, dass der Verkäufer den Kaufpreis auch erhält.

Der Notar ist jedoch nicht nur im Hinblick auf die Sicherung der Vertragspartner auf eine ausgewogene Vertragsgestaltung bedacht, sondern auch in Ansehung der folgenden Punkte, die typischerweise im Kaufvertrag zu regeln sind:

Sachmängelhaftung

Bei Verkauf einer gebrauchten Immobilie ist in fast allen Fällen angebracht, die Sachmängelhaftung des Verkäufers auszuschließen: Der Käufer kann das Kaufobjekt besichtigen und sich von einem Sachverständigen (z. B. Architekt, Makler) beraten lassen. Etwaige Mängel, auch nur vermutete aber unwahrscheinliche, sollten dementsprechend bei der Bemessung des Kaufpreises angemessen berücksichtigt werden. Komplizierte Haftungsregelungen führen erfahrungsgemäß nicht zu der erhofften Sicherheit, wohl aber zu Streitanfälligkeit.

Haftung für Rechtsmängel

Die Haftung für Rechtsmängel wird in der Regel nicht ausgeschlossen. Der Verkäufer muss daher bestehende Belastungen, insbesondere Grundpfandrechte beseitigen. Die Belastungen ermittelt der Notar durch Grundbucheinsicht und überträgt diese in die Urkunde. Wenn solche Belastungen oder eventuell bestehende Mietverträge übernommen werden sollen, muss dies in der Notarurkunde ausdrücklich festgehalten werden.

Übergang von Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr

Der Übergang von Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr, der sogenannte wirtschaftliche Übergang des Grundbesitzes, erfolgt üblicherweise mit der Kaufpreiszahlung, weil der Käufer mit dieser seine Hauptleistung erbracht hat. Die Umschreibung des Eigentums, mit welcher der Käufer auch rechtlich Eigentümer des Grundbesitzes wird und die durch das Grundbuchamt oft erst Wochen nach der Kaufpreiszahlung vorgenommen wird, ist demgegenüber eine bloße Formalität.

Erschließungskosten

Die Erschließungskosten muss im Verhältnis zur Gemeinde immer derjenige zahlen, der zum Zeitpunkt des Erlasses des Beitragsbescheides im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Üblicherweise werden diese Kosten dergestalt verteilt, dass der Verkäufer alle bis zum Abschluss des Kaufvertrages durch Bescheid in Rechnung gestellten Erschließungskosten trägt, der Käufer alle nach Vertragabschluss geltend gemachten (sog. Bescheidslösung). Alternativ können die Beteiligten regeln, dass der Verkäufer im Verhältnis zum Käufer die Erschließungskosten für den bei Abschluss des Kaufvertrages aktuellen Ausbaustand zu tragen hat, da die Qualität der Erschließung mit in die Kaufpreisbemessung einfließt. Stellt die Gemeinde die Endabrechnung für diese Erschließung erst nach Eigentumsumschreibung und somit dem Käufer in Rechnung, kann er vom Verkäufer daher Erstattung verlangen (sog. Ausbaulösung).

Belastungsvollmacht

Der Käufer kann den Kaufpreis meist nur mit Hilfe eines Darlehens bezahlen, das er von seiner Bank wiederum nur erhält, wenn er das Kaufobjekt als Sicherheit für eine Grundschuld zur Verfügung stellt. Er wird daher vom Verkäufer im Wege einer Belastungsvollmacht ermächtigt, bereits vor Eigentumsumschreibung das Grundstück zu belasten. Zur Sicherung des Verkäufers sieht der Vertrag in diesen Fällen insbesondere vor, dass die Grundschuld nur vor dem Notar des Grundstückskaufvertrages bestellt werden darf, nur der Sicherung der tatsächlich an den Verkäufer fließenden Kaufpreisbeträge dient und dass die finanzierende Bank des Käufers die Darlehenssumme direkt an den Verkäufer auszahlen muss.

Zunehmender Beliebtheit erfreuen sich insbesondere bei älteren Immobilieneigentümern, die ihre Immobilie nicht vererben wollen, Vertragsgestaltungen, die als Verrentung der Immobilie bezeichnet werden. Damit ist folgendes gemeint: Der Verkäufer verkauft seine Immobilie, behält sich jedoch ein lebenslanges Nießbrauchsrecht oder ein lebenslanges Wohnungsrecht vor oder mietet die Immobilie zurück. Diese Verrentung der Immobilie hat den Zweck, dass der Verkäufer durch den Erhalt des Kaufpreises seinen finanziellen Spielraum im Alter erweitert und gleichzeitig die Immobilie bis zu seinem Ableben weiter nutzen kann. Ob eine solche Verrentung der Immobilie möglich und welche Art der Verrentung sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab. Bitte vereinbaren Sie dazu einen Beratungstermin bei uns. 

Checkliste

Zur Vorbereitung eines Kaufvertrages bitte ich Käufer und Verkäufer, folgende Fragen zu klären bzw. folgende Unterlagen zur Besprechung bzw. Beurkundung mitzubringen:

1. Verkäufer

Fragen: Wer verkauft: natürliche Person, juristische Person, Bevollmächtigter, Betreuer, Testamentsvollstrecker?

Von den Beteiligten werden folgende Angaben benötigt:
Natürliche Personen: Vorname, Familienname, Geburtsname, Geburtstag, Anschrift;
Gesellschaften: Firma, Sitz, Geschäftsanschrift, Amtsgericht, Handelsregisternummer.

Unterlagen:
Lichtbildausweise, Handelsregisterauszüge, Ausfertigungen der Vollmachten, bei nicht im Grundbuch eingetragenen Erben Erbschein, Testamentsvollstreckerzeugnis, Bestellungsurkunde des Betreuers.

2. Käufer

Fragen: Entsprechend Ziffer 1 und ergänzend bei Erwerb durch Ehegatten: In welchem Beteiligungsverhältnis wird erworben: in Bruchteilsgemeinschaft z. B. zu ½-Miteigentumsanteilen oder in Gesellschaft bürgerlichen Rechts? Bei Ehegatten, von denen einer zum Zeitpunkt der Heirat nicht die deutsche Staatsangehörigkeit besaß: In welchem gegebenenfalls ausländischen Güterstand lebt der Käufer?

Unterlagen:
Entsprechend Ziffer 1.

3. Kaufgegenstand

Fragen: Was wird verkauft bzw. mitverkauft: Haus, Eigentumswohnung, Erbbaurecht, Bauland, nicht vermessene Teilfläche eines Grundstücks, mit Garagengrundstück oder Einstellplatz in der Tiefgarage, Anteil an einem Privatweg, Einbauküche mit oder ohne Geräte, Sauna, Gartengeräte, Heizöl?) Auf welche Mängel insbesondere des Gebäudes ist der Käufer ausdrücklich hingewiesen worden? Bei Teilflächenverkauf: Ist die Vermessung bereits beantragt oder erfolgt? Wenn nein, wer trägt die Kosten der Vermessung?

Unterlagen:
Grundbuchauszüge oder Grundbuchnachrichten, bei Teilflächen Auszug aus der Flurkarte oder Lagepläne, bei Wohnungseigentum Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung einschließlich Aufteilungsplänen.

4. Kaufpreis

Fragen: Wann ist der Kaufpreis fällig? Wie wird der Kaufpreis bei mehreren Käufern aufgeteilt? Ist die Finanzierung des Kaufpreises gesichert?

5. Miet- und Pachtverhältnisse/Räumung

Fragen: Bei Vermietung oder Verpachtung: Ist eine Mietkaution geleistet worden? Ist der Pächter eines landwirtschaftlichen Grundstücks Landwirt?
Bei Räumung: Wann soll der Grundbesitz geräumt und das Objekt übergeben werden?

Unterlagen:
Mietverträge, Pachtverträge.

6. Grundbuchliche Belastungen

Fragen: Welche im Grundbuch eingetragenen Belastungen (z. B. Wohnungsrecht, Wegerechte oder sonstige Dienstbarkeiten, Grundschulden oder Hypotheken) werden übernommen? Liegt der Grundbesitz in einem Entwicklungs-, Sanierungs-, Umlegungs- oder Flurbereinigungsgebiet?

Unterlagen:
Bei Löschung von Grundpfandrechten: Anschrift des Berechtigten, bei Banken mit Darlehensnummer und, sofern vom Berechtigten bereits erteilt: Löschungsbewilligung und Grundschuld- oder Hypothekenbriefe.
Bei Übernahme von Rechten: Bewilligungsurkunde, bei Grundschulden und Hypotheken: Aktueller Valutenstand des Darlehens.

7. Außergrundbuchliche Belastungen

Fragen: Bestehen Abstandsflächenübernahmen (bei Grundstücken in Bayern) oder Baulasten (bei Grundstücken in anderen Bundesländern)? Ist dies durch Rückfrage bei der unteren Bauaufsichtsbehörde abgeklärt? Ist bei der zuständigen Gemeinde oder Stadt abgeklärt, ob Erschließungs-, Kanalanschluss- oder Straßenbaubeiträge oder Grundbesitzabgaben rückständig sind? Soll der Notar diese - gebührenpflichtigen - Auskünfte einholen; dies müsste frühzeitig vor dem Kaufvertrag erfolgen?

Bei Wohnungseigentum: Ist Einsicht in die letzten Protokolle der Versammlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft genommen worden?

Kosten

Notargebühren können nicht nach dem Belieben des Notars erhoben oder verhandelt werden, sondern richten sich streng nach dem Gesetz. Maßgebend ist das Gerichts- und Notarkostengesetz, das im gesamten Bundesgebiet gilt. Für die gleiche notarielle Tätigkeit fallen daher bei jedem Notar grundsätzlich die gleichen Gebühren an.

Die Beurkundungsgebühren richten sich nach dem sogenannten Geschäftswert, bei einem Kaufvertrag mithin nach dem Kaufpreis. Darin sind die Beratung und die Erstellung des Entwurfs einschließlich Änderungen mit enthalten. Für die Überwachung von Kaufpreisfälligkeit und Eigentumsumschreibung fallen Nebengebühren an. Hinzu kommen in der Regel noch geringe Auslagen für Kopien, Porto und Telefon sowie die gesetzliche Mehrwertsteuer.

Faustregel: Die Transaktionskosten für einen Kaufvertrag beim Erwerb einer Immobilie in Bayern liegen insgesamt (ohne Maklerprovision) bei ca. 5,5 % des Kaufpreises: davon 3,5 % Grunderwerbsteuer, 2,0 % Notar- und Gerichtsgebühren. In den meisten anderen Bundesländern fällt eine höhere Grunderwerbssteuer an. Die genauen Notargebühren können nur anhand des konkreten Falles ermittelt werden, da insbesondere die Höhe der Nebengebühren davon abhängig ist, welche Genehmigungen und sonstige Erklärungen der Notar einholen muss, welche Löschungen er zu veranlassen hat usw. Fragen Sie deshalb vor Abschluss den Notar nach den genauen Gebühren.